引子：合肥土拍市场经历了上半年高潮迭起的两次大型土拍之后，催生了“828”合肥土拍新政，调整土地最高限价，取消摇号拿地方式，增加竞自持环节，建立房价和地价联动机制。一方面部分区域地价根据周边一二手房价格得以调整，鼓励企业拿地；另一方面竞自持提升企业取地门槛，一改合肥市场竞争格局。
土拍热情退潮，阶段地价降温持续
现象一：2019年合肥土地供应呈现前高后低的情况，上半年合肥宅地供应量大，进入下半年土地供求热度下降，合肥土拍新政之后土地成交连接遇冷。9月27日，土拍政后首拍遇冷，供地11宗，其中涉宅用地4宗，最终3宗流拍，仅1宗在竞自持阶段成交，仅卖了8.04亿。10月17日，经历三次供应的新站区XZQTD254号居住地块流拍。
政策压制叠加供应结构影响，土拍预期下调
2019年合肥市区全年计划供地总面积为29950亩，其中商品住房用地(含租赁住房)用地仅5000亩。截至10月24日，预计市区商品住宅用地供应完成约89%。根据供地计划，剩余供地集中在郊县区域，受8月份合肥土拍新政叠加余下供地规模、供地结构影响，预计合肥土拍整体热度、地价预期均会下降。
品牌房企拿地热情不再，中小房企成拿地主力
现象二：进入4季度，各地政府供地节奏加快，安徽省内合肥、芜湖、宿州、滁州等地供地明显加快，但与上半年品牌房企扎堆抢地不用的是，品牌房企拿地热情急剧下滑，省内及周边城市中小房企成土拍主力。
品牌房企投资趋缓，中小房企补仓
继2018年“731”中央政治局经济会议提出“坚决遏制房价上涨”，行业融资进入严冬。2019年一季度政府多次提出要继续实施稳健的货币政策，行业融资环境回暖，然而从4月份开始，随着金融机构违规放款给房地产市场的事件频出，以及土地市场上高溢价地块的多次出现，房企的融资环境开始有所收紧。5月份行业融资再次回落，随后融资渠道逐渐收集 ，品牌房企投资转向谨慎甚至停止拿地。
受房地产行业降杠杆影响，规模较大的房企严重受制于高负债的融资能力，当前行业融资严控的背景下，品牌房企投资趋缓。土地作为房企发展的基本基础，在行业集中度加速提升的背景下，土储更是中小房企继续生存的根本，品牌房企投资放缓，中小房企取地积极型性提升。
供求关系失衡，项目发展要求提升，土拍降温向热点区域蔓延
现象三：继“730”政治局会议房地提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”奠定了政策调整的基调，房地产行业政策环境再次收紧，土拍市场转冷。与上半年土拍市场火爆情形相比，以往地块位置一般能低溢价成交的宅地，随着市场下滑，这类地块往往只能底价成交。但近期土拍降温显然已经蔓延到热点区域，热点区域地块底价成交甚至出现流拍的情形。
营销力度加大项目利润摊薄，倒逼项目利润要求提升
合肥市场近期供应激增，供求关系逆转，营销力度也显著增强，除了老带新、分销带客、特价房等常规方式，不少项目启用首付分期甚至直接以价换量等营销手段来助推去化，预计部分供求关系失衡、区域价值透支的区域营销力度会持续加大，项目利润越摊越薄甚至亏本。
项目利润要求提升：面对市场下行，项目去化下滑拖累资金周准的情况。房企除加大供货回笼资金之外迅速调整投资布局，严控投资区域、项目发展利润要求，确保资金安全。
总结：受销售行情下滑、行业融资渠道收紧、合肥土拍新政以及供地结构影响，2019年合肥以及其他省内地市下半段土拍成交预期下降明显。在企业投资方面，无论外来品牌房企还是安徽本土房企，依据自身资金安排，在自身熟悉具备优势的区域投资，保障产品与土地的适配性，降低外拓投资不确定性风险，保全实力保持发展。
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